원두제조 납품업체 엉클제이미 양성원 대표
원두제조 납품업체 엉클제이미 양성원 대표

[서울복지신문] 이번 글은 생각보다 많은 분들이 모르고 있거나 알면서도 이행하지 못하는 부분들을 모아봤습니다. 

노련한 임대사업자가 아닌 내가 만약 장사를 하기 위해 준비하는 창업 새내기라면 상권을 분석할 때 어떤 것들이 필요할까를 가정해서 몇가지를 추렸으니 부디 이 글을 읽는 분에게 좋은 정보가 되었으면 좋겠습니다.

□신도시, 구도시 반경 500m 공실을 파악하라

상권분석에서 가장 기본이 되는 것은 공실의 개수를 파악하는 일입니다. 좋은 상권일 수록 공실이 생기지 않기 때문이죠.

부동산에서 훗날 좋아진다고 말하는 것도 거짓이 아닙니다. 하지만 장사를 처음 시작하는 창업자에게 그 때를 바라보고 상권가치를 올려놓는 일은 피하라고 하고 싶습니다. 버티고 기다리는 것은 참 많은 인내가 필요합니다. (나중에 권리금을 포함해서 나가는 것은 다음 칼럼에서 다루도록 하겠습니다)

여기서 신도시(개발도상도시) 경우에는 미래지향성 투자를 진행하셔도 괜찮습니다. 하지만 공실이 많은 신도시 일수록 그 기간이 얼마나 걸릴지 모르기 때문에 혹시라도 멀리 바라보며 투자했다치고 오픈했다면 무던히 버티셔야 합니다.

공실이 즐비한 일반도시 경우 절대적으로 피해야할 몇몇의 업태가 있습니다. 커피의 경우에도 마찬가지지만 어쨌든 공실이 많은 상권에는 들어가지 않는 것이 정신건강에 좋습니다. 왜? 너무도 당연한 이야기겠지만 당장 수요가 나지 않으면 운영자금이 돌릴 수가 없기 때문입니다.

이 점 유의하셔서 반경 500m~1km까지 공실 개수를 파악하는 일을 절대 간과해서는 안됩니다.

□임대료는 중요하지 않다? 과연 그럴까?

임대료는 고정지출에 40% 이상되면 그만큼 수익률에 부담스러운 요소가 됩니다. 그런데 보통 저가형 프랜차이즈 점주들께서는 객단가가 아무리 낮아도 손님만 많으면 충분히 수익이 나온다는 희망찬 시스템에 대한 설명을 받습니다.

상권이 좋고 네임드가 있기 때문에 가능하다는 결론입니다. 하지만 좋은 상권일 수록 임대료가 비싸고, 이름이 있는 프랜차이즈 회사일 수록 납품가가 저렴하지 않습니다.

우리가 적절한 임대료와 큰 회사들과의 경쟁에서 살아남아야 하는 이유가 여기에 있지요.

그런데 임대료까지 비싸다면 그 아무리 역세권이라 해도 장사를 확장시키기에 결코 좋은 조건이 되지 않습니다.

제 다른 칼럼들을 보시면 아시겠지만 절대적인 것은 없습니다. 무조건적으로 지출은 최소화하는게 수익률에 도움이 많이 된다는 측면에서 임대료는 굉장히 큰 비중을 차지할 것입니다.

또한 요식업 같은 업종은 원가 분석과 객단가 측정이 수입의 대부분을 차지하기 때문에 판매가격을 처음 설정할 때 보다 예민하게 해야할 것입니다.

원가 분석과 판매 단가가 수입에 대부분을 차지하기 때문에 이 둘을 제외한 나머지는 모두 지출이라고 보셔도 무방합니다.

□유동인구에 속지 마라

유동인구를 가시적으로 판단하지마라! 반드시 해주고 싶은 이야기입니다. 처음 상권을 조사하려고 할 때는 사람들이 바글바글한 듯 보입니다. 이유는 보통 평소에 마음에 두던 곳을 조사하러 나가기 때문입니다. 그러니 무엇이든 긍정적으로 보이는 것이 당연하죠.

위에 언급한 것처럼 공실 개수가 있는 곳이라면 당연히 유동인구도 많지 않겠지만 이런 경우가 있습니다. 유동인구는 꽤 있는 것 같은데 공실이 많은 경우?

이유는 이 사람들의 '유동목적과 내 상가와의 이동속도 그리고 동선, 포괄적인 타겟층' 등에 있습니다.

군중들의 유동성은 다양한 이동 목적을 가지고 있습니다. 그래서 처음 상권을 조사할 때에는 소비자들에 소비 아이템을 읽을 수 있는 눈이 필요한 것입니다.

쉬운 예로 어느 역세권 앞 사거리는 오피스 건물들로 북적북적입니다. 특히 점심 때는 출근 시간과 비슷한 인구들이 순차적으로 이동을 합니다.

제가 몇일 조사를 해본 결과 재미있는 사실 하나를 찾아냈습니다. 첫번째는 회사들마다 지정해 놓은 식당이 있거나 사내에 식당이 있는 경우가 많다는 것이었습니다.

이 사람들이 점심 때 소비할 수 있는 것들이 커피나 편의점 정도였고 오피스 상권이라고 해서 점심시간을 겨냥해 식당을 개업하면 잘 될 것이라는 생각이 뒤집혔죠. 이들에게는 식사 후 쉴 수 있는 공간이 필요했던 것이죠.

여기서 크게 두가지 소비형태로 나누어졌습니다. 큰 프랜차이즈 커피숍을 가거나 편의점을 가거나. 조사는 3일 간 이루어졌지만 답은 생각보다 쉽고 간단했습니다.

누구나 인지하는 사실이지만 쉽게 간과하게 되는 사실 중 하나가 통화의 유입 형태입니다. 아무리 강남에서 직장을 다녀도 강남부자보단 타지역에서의 출퇴근이 많았고 그들의 소비 수준에서는 객단가가 비교적 비싸게 보일 수 있다는 점이었습니다. 사치는 가치 투자가 여유로운 계층에게서 오픈 월렛 됩니다. 오히려 서울 외곽 분당, 일산 쪽의 소비 형태가 커피쪽으로는 더 좋은 조건이었습니다. 그들의 소비는 가치적 소비였기 때문입니다.

이건 번외적인 이야기지만 수많은 커피 관련 종사자들의 글들이 하루가 무섭게 쏟아져 올라오고 각종 교육과 민간 자격증 수료증들이 즐비하게된 커피 시장에서 진정성이란 개인의 믿음과 신의에서 비롯해 나오는걸 경험했고 상업성을 진정성에 기반하여 사회를 이루게 되는것을 봐왔습니다.

결국 커피장사를 잘하려면 사람도 필요하고 돈의 흐름도 파악해야하지만 지난번 칼럼에서 언급했던것과 같이 나의 커피가 어떻게 만들어지고 어떤 생두를 사용되었는지 정도는 인지를 하고 설명이 가능한 상태에서 소비자에게 나가야 한다고 생각합니다.

그게 시작이어야 할것입니다.

이번 칼럼은 답을 내린다기 보단 저도 배우는게 많기 때문에 이런점들은 피하는게 좋다라는것을 나름 설득력있게 표현을 하려고 노력했습니다.

아무래도  긍정적인 내용만 내포 되어있지 못하다보니 글을 읽는 분들마다 답답할수 있겠는데요

다음기회에 칼럼을 올릴때에는 좀더 구체적이고 근거있는 긍정적인 답으로 써보도록 하겠습니다.

 

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